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关于房产公司逾期交房购房者是否解除商品房买卖合同的法律意见书

发布日期:2017-05-16     浏览量:...

关于房产公司逾期交房
购房者是否解除商品房买卖合同的
法律意见书


致: 先生/女士
    敬启者
    惠承垂询,本所律师就您与成都某房地产开发有限公司(以下简称“地产公司”)所签《商品房买卖合同》中涉及的地产公司逾期交房问题提出如下意见,供您决策时参考。
    一、 基本事实
    您于2011年 月 日签署编号为0037的《商品房买卖合同》,购买成都某房地产开发有限公司开发的**JY09-055、027地块房地产开发项目24-*-*号商品房,付款方式为一次性,总价1411300元(大写:壹佰肆拾壹万壹仟参伯元)人民币。
    合同约定应于2013年12月31日前向您交付该商品房。由于地产公司原因,迟迟未能向您交付房屋,地产公司两次向您发函征询是否同意继续履行合同,并由地产公司向您支付约定的违约金。
    二、 法律分析
    对地产公司逾期交房,合同约定了两种解决方法:
    (一) 同意开发商的建议,不解除合同,要求其支付违约金。
    违约金数额如下:
    1411300*0.0005*356天(2013年12月31日-2014年12月31日)=257562.3元
    (二) 不同意继续履行合同,解除合同,要求其支付违约金。
    1、第一阶段违约金:
    2013年12月19日地产公司寄来的《房屋延期交房告知函》,认为您未对该函做出回复默认为您同意该函对交房时间的重新约定。根据《合同法》第七十七条:双方协商一致才能对合同进行变更,地产公司单方面变更以及默认推定的行为不符合法律规定,无效。
    但您在收到地产公司函告后,未通过书面方式或者其他方式表达您的意愿,而是安心等待6月30日的交房,根据相关诉讼经验,您的行为很可能会被法院认为您以行为默认了地产公司延期交房。
    在此前提下,自2014年1月1日-2014年6月30日,地产公司已经延期交房181天,这期间的违约金为:
    1411300*0.0005*181天=127723元
    2、第二阶段违约金:
    2014年6月10日地产公司又寄来《房屋延期交房告知函》企图变更交房时间,您同样未对该函告做出回复,该变更仍然无效。但您也未表达您的意愿,同样可能被法院推定为您同意了地产公司再次延期交房的要求。
    在此前提下,根据双方的合同约定,您可以于2014年8月30日之后,向法院诉讼直接解除合同,要求地产公司支付逾期交房的违约金。
    违约金数额如下:
    2014年6月30日-2014年8月30日,根据合同约定逾期在60日内的违约金:1411300*0.0003*60=25403.4
    2014年8月30日后,逾期超过60日,您可以解除合同,违约金为:1411300*0.1=141130
    以上两个阶段违约金共计294256.4元。
    (三) 在地产公司赔偿了违约金后是否能再索要损害赔偿的问题
    解除合同后,可以向违约方要求支付违约金和损害赔偿,法律规定了逾期交付使用房屋的,违约金或者损害赔偿金的数额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这就说明了您需要在违约金和损害赔偿之中选择一种。若损害赔偿(即同地段同类型房屋的租金)高于违约金,在证据充足的情况下,您可以选择要求地产公司支付损害赔偿金。若损害赔偿金低于违约金,您可以选择对方支付违约金。
    对于违约金和损害赔偿金能不能同时适用的问题上,法律没有明确规定,而且专业律师学者也有不同观点,所以在司法审判中并没有定论。最高人民法院副院李国光长、奚晓明庭长认为,一方未给对方造成损失或没有超过违约金的,只适用违约金,不适用赔偿金;如受损害一方有证据证明损失大于违约金的,按约定的损失计算方法计算出的实际损失赔偿;没有约定或无法定违约的,只适用损失赔偿金。在司法实践中,法官通常会依此观点进行定夺。
    因此,若您提起诉讼,你可以咨询房屋所在地同地段的租金水平,作为比较,以便我们为您做出最优选择。
    三、 法律意见
    (一)由于2014年房地产行业的特殊性,大部分地产公司面临严重的资金链断裂问题,导致工期延误,无法按照合同约定的时间向业主交房,并且承诺的交房日期一拖再拖。在这种前提下,地产公司出具的建议业主不退房,继续等待其将房屋建设完成的建议是一种延兵之计。由于延期交房会导致大规模的群体诉讼,地产公司抛出支付高额违约金以期业主能继续容忍其延期交房的行为。
    在其资金链断裂严重的情况下,已经两次提出延期,或证明其即便在交房后也并不具备支付大规模高额违约金的经济能力。其提出支付违约金的时间为实际交房之日起7个工作日内,考虑到届时大批业主或无法得到约定的违约金。
    同时根据合同补充协议中8.4条的约定,您取得房屋权属证的时间也会相应的延期,在这个延期内,地产商不承担您无法取得房产证和分户国土证的违约责任,或会影响您的再次交易。
    (二)对于地产公司发来的两封延期确认函,您若不能拿出您已经做出回复的有力证据,法院在诉讼中或会认为您以行为本身默认了地产公司的延期要求。从诉讼角度分析,这两封函件也充分证明了地产公司的违约事实,同时也证明了其违约的原因是其本身项目规划方案重新规划、报批等因素导致延期,而非其他非地产公司的原因导致延期。从目前您提供的材料看,您胜诉的概率较大。
    (三)诉讼策略分析。根据您与地产公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定:地产公司约定于2014年6月30日交房,但其又发函说明其要求延期,您默认同意其延期,您在2014年8月30日以后有权要求退房。您可以于2014年8月30日于房屋所在地的法院提起民事诉讼,要求解除合同,要求地产公司支付您违约金或者损害赔偿金。
    (四)温馨提示
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,如果您对地产公司的逾期交房行为一直不做任何表态并封存您的维权意识,您对合同的解除权会在在解除权发生之日起(即2014年3月1日起)一年后消灭,即在2015年3月1日之前您依然不通过诉讼或者其他方式维护您的权利,向地产公司要求解除合同、退房并索要违约金或者损害赔偿金的,您的解除权即消灭。之后您将没有权利要求解除合同、退房,只有追讨违约金或者损害赔偿金的权利。您请求解除合同并退房的权利法院将不予支持。请您谨慎对待。
    同时,本律师认为选择继续履行合同,等待开发商支付违约金存在重大风险,建议您引起高度重视,若您选择继续履行合同,您应该与地产公司进行充分的沟通,以确保地产公司能在约定的期限内交房,不再拖延,并且届时会全额支付约定的延期交房违约金。
    以上为本律师工作组根据您提供的资料和律师分析后所出具法律意见,仅供您审阅参考,切勿作他用,它途无效。我所将在与您进一步沟通和讨论的基础上对本法律意见进行修订和完善。